ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Марченко А.А.,

судей Ишимова И.А., Коренева А.С. –

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело               № 2-2595/2024 по иску Чикота Кристины Викторовны, Нафигиной (Набиуллиной) Екатерины Викторовны, Новоселова Эдуарда Борисовича, Зайнуллина Ильдара Илдусовича, Сергеевой Татьяны Францевны, Запьянцевой Светланы Геннадьевны к обществу с ограниченной ответственностью «Аспект» о признании недействительными решений общего собрания,

по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Аспект» на решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 09.08.2024 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 28.11.2024.

Заслушав доклад судьи Коренева А.С., объяснения директора ООО «Аспект» – Сопко А.В., давшего объяснения в судебном заседании 13.03.2025, до перерыва и поддержавшего доводы жалобы, объяснения Чикота К.В., являющейся также представителем Набиуллиной Е.В., Новоселова Э.Б., Зайнуллина И.И., Сергеевой Т.Ф., Запьянцевой С.Г., давшей объяснения в судебном заседании 02.04.2025, после перерыва и возражавшей против удовлетворения жалобы,

судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

у с т а н о в и л а:

1.

истцы предъявили иск к ООО «Аспект» о признании недействительными решений общего собрания собственников недвижимого имущества, расположенного на территории «Городская комплексная застройка «Соты»», оформленных протоколом № 1 от 12.11.2023.

В обоснование требований истцы указали, что являются собственниками недвижимости на территории поселка «Соты». При проведении общего собрания был неправильно определён кворум, поскольку ответчик неправильно рассчитал общую площадь объектов недвижимости; было ненадлежащее уведомление о собрании, которое было размещено только в группе в мессенджере Telegram, к которой подключены не все собственники; собрание было проведено в заочной форме без очной части; реестр собственников был составлен ненадлежащим образом, отсутствовали необходимые данные для идентификации собственников. Поскольку собрание было проведено с нарушением закона, а решения, принятые на нем, незаконны и влекут для них неблагоприятные последствия, включая повышение тарифа на услуги обслуживающей компании, соответственно, решения подлежат признанию недействительными.

Ответчик ООО «Аспект» не признало исковые требования, ссылаясь на то, что при расчёте кворума учитывалась площадь земельных участков и квартир в многоквартирных домах согласно актуальным сведениям из ЕГРН, на основании данных которого был составлен реестр лиц, участвующих в голосовании и имеющих право голоса; уведомление было размещено не только в мессенджере Telegram, но и на почтовых павильонах на территории ГКЗ «Соты»; форма собрания соблюдена; истцы не представили доказательств того, что в голосовании участвовали лица, не имеющие права голоса, или что бюллетени были сфальсифицированы.

2.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 09.08.2024 иск удовлетворён и постановлено – признать недействительными решения общего собрания собственников недвижимого имущества, расположенного на территории ГКЗ «СОТЫ», г. <данные изъяты>», оформленные протоколом № 1 от 12.11.2023.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 28.11.2024 решение суда от 09.08.2024 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Аспект» - без удовлетворения.

3.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить судебные постановления, ссылаясь на их незаконность.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело при установленной явке, поскольку все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о судебном разбирательстве в суде кассационной инстанции (ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ).

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело при установленной явке, в том числе после объявления перерыва в судебном заседании, который был объявлен в судебном заседании 13.03.2025 до 02.04.2025, поскольку они надлежащим образом извещены о судебном разбирательстве в суде кассационной инстанции (ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ).

Проверив материалы дела и обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что имеются предусмотренные ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основания для удовлетворения жалобы.

4.

Судами установлено следующее.

05.03.2009 между Администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и ООО «Инвестстройкомплекс» (арендатор) заключён «Договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства» № 5028, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору земельный участок из земель: «земли населённых пунктов (жилая территориальная зона)», с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Правобережный район, южнее ул. Зеленой, общей площадью 3 293 471 кв.м.

10.12.2009 заключено соглашение о переводе прав и обязанностей, по которому ООО «Инвестройкомплекс» передало права и обязанности арендатора по договору от 05.03.2009 № 5028 новому арендатору – ООО «Аспект» (ИНН 7446058346), о чём внесены изменения в ЕГРН.

24.08.2012 заключено соглашение о переводе прав и обязанностей, по которому ООО «Аспект» (ИНН 7446058346) передало права и обязанности арендатора по договору от 05.03.2009 № 5028 новому арендатору – ООО «Аспект» (ИНН 7452104777), о чём внесены изменения в ЕГРН.

По условиям договора арендатор разрабатывает документацию по планировке территории, на основании которой из исходного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> производится выдел земельных участков для индивидуального жилищного строительства, которые застройщик ставит на кадастровый учёт (с присвоением кадастрового номера), самостоятельно возводит на участках индивидуальные жилые дома (коттеджи), которые по договорам купли-продажи реализует физическим лицам.

Кроме того, из исходного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> среди прочих выделен также земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 10 847 кв. м, на котором возведено 9 многоквартирных (четырёхквартирных) дома, при этом земельные участки под многоквартирными домами не сформированы в качестве самостоятельных участков.

ООО «Аспект» сохраняет право аренды в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (в измененной площади), а также является арендатором земельных участков, которые образованы, поставлены на кадастровый учёт, но на которых не возведены жилые дома, право собственности на которые не переданы другим лицам, совокупная площадь таких земельных участков (поставленных на кадастровый учет, но право собственности на которые не зарегистрировано) составляет 188 371 кв. м.

На текущий момент в первоначальных границах исходного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> образована городская комплексная застройка с коммерческим названием «Соты», состоящая из частных земельных участков (с домами и без них), многоквартирными домами. Комплексное освоение и жилищное строительство не окончено и будет продолжаться до 2030 года.

Комплексное освоение, возведение инфраструктуры, содержание такой инфраструктуры осуществляет ООО «Аспект», которое также является собственником части земельных участков.

Из протокола № 1 от 12.11.2023 следует, что ООО «Аспект» как собственник участков инициировало и провело общее собрание собственников недвижимого имущества, расположенного на территории ГКЗ «Соты» в форме заочного голосования.

Собрание проведено со следующей повесткой дня:

1 - 3 избрание председателя, секретаря, счетной комиссии;

4. утверждение порядка уведомления собственников недвижимого имущества на территории ГКЗ «Соты» о созыве общих собраний собственников и принятых ими решениях;

5. утверждение Положения «О порядке проведения общего собрания собственников недвижимого имущества на территории ГКЗ «Соты»;

6. утверждение «Правил совместного проживания на территории ГКЗ «Соты»;

7. утверждение проекта типового договора на оказание услуг по содержанию и обслуживанию имущества общего пользования на территории ГКЗ «Соты»;

8. утверждение перечня имущества общего пользования в пределах ГКЗ «Соты», подлежащий содержанию, благоустройству и техническому обслуживанию ООО «Аспект»;

9. утверждение отчета о деятельности ООО «Аспект» по содержанию, благоустройству и техническому обслуживанию имущества общего пользования на территории ГКЗ «Соты»;

10. утверждение сметы расходов на услуги по содержанию, благоустройству и техническому обслуживанию имущества общего пользования на территории ГКЗ «Соты» на 2023 год;

11. утверждение оплаты услуг ООО «Аспект» по содержанию, благоустройству и техническому обслуживанию имущества общего пользования на территории ГКЗ «Соты» в размере 2200 руб. ежемесячно с одного объекта недвижимого имущества;

12. утверждение места хранения протоколов общих собраний собственников недвижимого имущества на территории ГКЗ «Соты».

Ответчик при определении количества голосов, принадлежащих всем собственникам объектов недвижимости, исходил из того, что каждому собственнику объекта недвижимости принадлежит количество голосов, соответствующее площади объекта недвижимости, находящегося у него в собственности (земельного участка или жилого помещения).

Ответчик представил реестр, согласно которому в ГКЗ «Соты» по состоянию на 12.11.2023 имеется 406 объектов недвижимого имущества, в собрании приняло участие 238 объектов недвижимого имущества.

Согласно протоколу общее количество голосов, принадлежащих собственникам объектов недвижимости, составляет 234 043,50 кв. м, в общем собрании приняли участие собственники объектов недвижимости, площадь которых составила 148 818,59 кв. м (голосов), то есть 63,59%.

5.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования истцов, признав решения общего собрания недействительными, поскольку пришёл к выводу, что реестр не соответствует требованиям закона, а также, что отсутствовал кворум для принятия решений.

Суд исходил из того, что из подсчёта подлежат исключению 157 бюллетеней (53 836,54 голосов), в связи с чем в общем собрании приняли участие собственники объектов, которым принадлежит 94 982,05 голосов, то есть 36,2%, что свидетельствует о ничтожности собрания (подп. 2 ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ).

6.

Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения, однако иным образом мотивировал решение о наличии оснований для удовлетворения требований.

Так, суд апелляционной инстанции признал неправильными выводы суда об исключении части бюллетеней ввиду того, что нарушения, которые, по мнению суда первой инстанции, были допущены при оформлении бюллетеней, не препятствуют установлению действительного волеизъявления лиц, участвующих в общем собрании.

Вместе с тем, апелляционный суд пришёл к выводу, что ответчиком изначально неправильно определён кворум, необходимый для принятия решения, в связи с чем апелляционный суд произвёл самостоятельный подсчёт голосов, которые вправе принимать участие в общем собрании, определил количество голосов, принадлежащих лицам, принявшим участие в общем собрании, и пришёл к выводу, что в общем собрании приняли участие лица, имеющие право на участие, которым в совокупности принадлежало 151 781,04 голосов (кв. м), или 35,4%, что меньше необходимых 50% + 1 голос.

Апелляционный суд при подсчёте кворума исходил из того, что количество голосов подлежит определению от всех земельных участков, которые были выделены из исходного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и поставлены на кадастровый учёт. В связи с чем при расчете общего числа голосов (площади) должны учитываться: все земельные участки, включая: находящиеся в частной собственности; поставленные на кадастровый учет, но не находящиеся в частной собственности (на которые сохраняется публичная собственность); земельный участок под многоквартирными домами. Совокупная площадь данных участков составляет 428 687 кв. м.

При этом не должны учитываться - площадь самих жилых домов и квартир, а также земельные участки, занимаемые объектами инфраструктуры, дорогами и т.д.

    В связи с чем, апелляционный суд определил необходимый кворум в размере 214 344,5 голосов (кв.м), что составляет более 50% от общей площади всех земельных участков (428 687 кв.м).

Производя подсчёт голосов лиц, принявших участие в общем собрании, апелляционный суд исходил из того, что несмотря на то, что девять многоквартирных домов расположены на едином земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 10 847 кв. м, количество голосов, принадлежащих собственникам квартир соответствует не площади данных квартир, а площади земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 10 847 кв. м, пропорционально площади квартир. Соответственно, собственникам квартир, принявших участие в голосовании, принадлежало не 2 160,5 голосов, а 5 122,95 голосов.

Всего же в общем собрании приняли участие собственники, которым принадлежали земельные участие общей совокупной площадью 151 781,04 кв. м, или 151 781,04 голосов, что также свидетельствует об отсутствии кворума, а, соответственно, о ничтожности решений общего собрания, оформленных протоколом № 1 от 12.11.2023 (подп. 2 ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ).

7.1.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит правильным вывод суда апелляционной инстанции о необходимости определения количества голосов только от площади земельного участка, который приходится на жилое помещение.

Так, решение общего собрания может быть признано недействительным, если допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования (подп. 3 п. 1 ст. 181.4 Гражданского кодекса РФ).

Данное нарушение было допущено ответчиком при подсчёте голосов, поскольку ответчик суммировал несопоставимые величины: площадь земельных участков и площадь жилых помещений. Само по себе наличие данного нарушения не свидетельствует о ничтожности принятых решений, поскольку установление данного обстоятельства свидетельствует об оспоримости принятого решения (п. 107 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Соответственно, суд апелляционной инстанции при подсчёте количества голосов правильно исходил из того, что на каждую из квартир в многоквартирных домах, находящихся на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 10 847 кв. м, приходится часть указанного земельного участка, пропорциональная площади каждой квартиры. То обстоятельство, что девять четырёхквартирных многоквартирных дома расположены на едином участке не может рассматриваться как обстоятельство, лишающее собственников квартир в данных домах, части голосов.

Вопреки доводам кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции признал неправильным исключение из подсчёта кворума всех 157 бюллетеней, которые исключил суд первой инстанции.

7.2.

Вместе с тем, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права в части подсчёта кворума.

Так, является неправильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что в состав земельных участков, от площади которых подлежит определению общее количество голосов, имеющих право участия в общем собрании, подлежат включению земельные участки, которые выделены из исходного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, поставлены на кадастровый учёт, но которые до настоящего времени не освоены, общую площадь которых апелляционный суд определил в размере 188 371 кв. м.

    В соответствии с п. 2 ст. 181.1. Гражданского кодекса РФ решения собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По смыслу п. 1 ст. 2, п. 6 ст. 50 и п. 2 ст. 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений (п. 103 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Из приведенных положений закона и разъяснений о порядке его применения следует, что участниками гражданско-правового сообщества являются лица, которые имеют или могут иметь интерес в принятии решений, поскольку данные решения являются обязательными для таких лиц, которые реализуют, в первую очередь, частный интерес.

Публично-правовые образования также могут являться участниками гражданско-правовых отношений.

Так, согласно ст. 124 Гражданского кодекса РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами (пункт 1). К субъектам гражданского права, указанным в пункте 1 настоящей статьи, применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов (пункт 2).

Действительно, исходный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> находится в публичной собственности. Вместе с тем, Администрация города Магнитогорска в лице главы города при заключении договора аренды от 05.03.2009 исполняла требования п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В ходе судебного разбирательства не было установлено, что муниципальное образование «Магнитогорский городской округ Челябинской области» в лице органов местного самоуправления имело законный интерес в принятии решений на общем собрании, а, соответственно, могло принимать участие в общем собрании по вопросам повестки дня.

Соответственно, является необоснованным включение участков, которые выделены из исходного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, поставлены на кадастровый учёт, но не освоены, в состав участков, площадь которых подлежит учёту для определении количества общего голосов, которые вправе принимать решение на общем собрании.

7.3.

Учитывая изложенное, для определения кворума, который подлежал установлению на момент проведения общего собрания, необходимо учитывать: земельные участки, которые находились в частной собственности; земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 10 847 кв. м; земельные участки на территории ГКЗ «Соты», которые не находились в частной собственности, но на которых уже находились оконченные строительством жилые дома, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН (в случае, если будет установлено наличие таких участков).

В случае, если при повторном рассмотрении дела будет установлено наличие кворума при проведении общего собрания, следует учесть, что это обстоятельство само по себе не освобождает суд от необходимости проверить сам факт того, что решение общего собрания было принято, исходя из того, что решение считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания (п. 1 ст. 181.2 Гражданского кодекса РФ).

Также следует дать оценку доводам иска (в части каждого решения, принятого на общем собрании) относительно наличия или отсутствия оснований для признания каждого из решения недействительным по иным основаниям, предусмотренным законом (ст. 181.4, ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ), исходя из того, что в ходе общего собрания было принято          не только решение об увеличении платы по содержанию, благоустройству и техническому обслуживанию имущества общего пользования, но и другие решения по другим вопросам.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 ГПК РФ), отменяя апелляционное определение, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь ст. 379.5, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

о п р е д е л и л а:

                                                    апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 28.11.2024 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи