УИД 59RS0028-01-2024-002320-08

№88-5933/2025

мотивированное определение

изготовлено 29 апреля 2025 года

        ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    г. Челябинск                                                                      16 апреля 2025 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

    Председательствующего    Марченко А.А.,

    Судей    Храмцовой О.Н., Коренева А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело №2-1236/2024 по иску Семенова Михаила Сергеевича к администрации Лысьвенского городского округа о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка,

по кассационной жалобе Семенова Михаила Сергеевича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 28 ноября 2024 года.

    Заслушав доклад судьи Марченко А.А. о вынесенных по делу судебных актах, доводах кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

    установила:

Семенов М.С. обратился с иском к администрации Лысьвенского городского округа о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору № 19 от 30 декабря 2019 года аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, предусматривающее увеличение срока действия договора.

В обоснование иска истец указал, что 02 июня 2020 года приобрел у Гейдаровой Л.П. объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, предоставленном Гейдаровой Л.П. в аренду на 3 года по договору № 19 от 30 декабря 2019 года. Права и обязанности по договору аренды перешли к истцу. 21 февраля 2023 года истец обратился к ответчику с заявлением о заключении дополнительного соглашения об увеличении срока договора аренды земельного участка на три года, на что последовал отказ. Полагает отказ не законным, поскольку истечение срока аренды к моменту обращения за его продлением не имеет правового значения, ответчик с иском о расторжении договора аренды, а после истечения его срока в установленный срок с иском об изъятии объекта недвижимости в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в суд не обращался.

Решением Лысьвенского городского суда Пермского края от 17 сентября 2024 года на Администрацию Лысьвенского городского округа возложена обязанность заключить с Семеновым М.С. дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, предусматривающее увеличение срока действия договора аренды.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 28 ноября 2024 года решение отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

    В кассационной жалобе Семенов М.С. просит отменить апелляционное определение, ввиду нарушения норм материального и процессуального права, указывает, что отказ в предоставлении истцу земельного участка в аренду является незаконным, нарушает права добросовестного пользователя – арендатора и влечет наличие правовой неопределенности статуса земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, зарегистрированном в установленном порядке, поскольку ответчик за изъятием объекта не обращался; то обстоятельство, что истцом заявлено требование о заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды, а не требование о заключении нового договора аренды, не имеет правового значения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание кассационной инстанции не явились, извещены, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, не просили об отложении рассмотрения дела. Судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 167, части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

    Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены апелляционного определения в кассационном порядке, поскольку судебное постановление принято с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

Как установлено судами, между Администрацией г. Лысьвы Пермского края и Гейдаровой Л.П. 05 мая 2014 года был заключен договор № 54 аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, для размещения аптечных учреждений (строительство аптечного пункта), на срок 5 лет.

В соответствии с разрешением на строительство от 06 октября 2014 года Гейдаровой Л.П. на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства, право собственности на который, зарегистрировано в установленном порядке 20 мая 2019 года.

30 декабря 2019 года между Администрацией г. Лысьвы Пермского края и Гейдаровой Л.П. для завершения строительства заключен договор № 19 аренды земельного участка сроком на 3 года.

Семеновым М.С. на основании договора купли-продажи от 02 июня 2020 года, заключенного с Гейдаровой Л.П., приобретен в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 116,6 кв.м, находящийся на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, 04 июня 2020 года зарегистрировано право собственности и внесены изменения относительно арендатора спорного участка Семенова М.С.

21 февраля 2023 года Семенов М.С. обратился в Администрацию Лысьвенского городского округа с заявлением о заключении дополнительного соглашения об увеличении срока договора аренды земельного участка от 30 декабря 2019 года на 3 года, в удовлетворении которого ответчиком отказано, поскольку на момент обращения с заявлением срок действия договора аренды истек.

    Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, исходил из того, что истечение срока действия договора аренды земельного участка не может служить основанием к отказу в заключении дополнительного соглашения на основании пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 14 марта 2022 года № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», поскольку требований о расторжении договора от ответчика не поступало, истец продолжает пользоваться земельным участком, оплачивать арендные платежи, являясь собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, в течение шести месяцев по истечении срока действия договора аренды администрацией требований об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не заявлялось, на дату обращения истца с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка у администрации отсутствовала информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка со стороны арендатора.

С таким выводами не согласилась судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований, суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктами 1, 5, подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку спорный земельный участок ранее после 01 марта 2015 года предоставлялся для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости, следовательно, право на предоставление участка для завершения строительство реализовано, при этом условия для продления срока аренды в порядке частей 3 и 4 статьи 8 Федерального закона от 14 марта 2022 года № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» отсутствуют, поскольку арендатор не может требовать заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды, если истек срок действия договора, а также в случае, если срок не истек, однако до момента обращения арендатора с заявлением о продлении арендодатель обратился в суд с иском о расторжении данного договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что обжалуемое апелляционное определение принято с нарушением норм материально и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01 марта 2015 года без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Из содержания статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой.

В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства (пункт 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2023 года).

Как установлено судом первой инстанции, собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, у истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Между тем суд апелляционной инстанции, приходя к выводу, что истец лишен права на предоставление ему в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта, поскольку Гейдаровой Л.П. в 2019 году реализовано право на однократное предоставление без проведения торгов и заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства расположенного на нем объекта, выше изложенные нормы права и разъяснения по их применению учел, в нарушение пунктов 5 и 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельств опровергающих выводы суда судом первой инстанции относительно отсутствия обращения ответчика в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, не привел.

Одной из процессуальных гарантий права на судебную защиту в целях правильного рассмотрения и разрешения судом гражданских дел являются нормативные предписания части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Требованиям законности и обоснованности согласно пункту 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно отвечать и апелляционное определение, которое указанным требованиям закона не соответствует.

Допущенные нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя. В связи с чем судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 28 ноября 2024 года и направить дело на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые по делу обстоятельства, дать оценку представленным доказательствам, после чего разрешить возникший спор в соответствии с нормами права, регулирующими спорные правоотношения, в том числе, при установлении совокупности условий для заключения договора аренды для завершения строительства определить срок предоставления земельного участка для завершения строительства.

    Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 28 ноября 2024 года отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий

Судьи