№ 88-5321/2025

УИД 59RS0017-01-2024-000540-14

мотивированное определение

составлено 18 апреля 2025 года

        ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Челябинск                                                                   16 апреля 2025 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ишимова И.А.,

судей Лезиной Л.В., Сапрыкиной Н.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело №2-413/2024 по иску Мининой Екатерины Сергеевны к Кочурову Андрею Рудольфовичу о взыскании стоимости устранения недостатков земельного участка и процентов за пользование чужими денежными средствами,

по кассационной жалобе Мининой Екатерины Сергеевны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 13 января 2025 года.

Заслушав доклад судьи Ишимова И.А., выслушав возражения представителя Кочурова А.Р. – Гиляшевой Е.А. на кассационную жалобу, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

Минина Е.С. обратилась в суд с иском с учетом уточнений к Кочурову А.Р. о взыскании расходов на устранение недостатков земельного участка в сумме 680000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21 октября 2023 года по дату подачи иска в сумме 41746,58 руб. с последующим начислением процентов по дату фактического исполнения решения суда.

В обоснование заявленных требований указано, что Минина Е.С. по договору купли-продажи от 21 октября 2023 года приобрела за 3600000 руб. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <данные изъяты> Однако после приобретения имущества были обнаружены недостатки – большая часть земельного участка, особенно со стороны дворового фасада дома имеет волнообразную поверхность с явными выступами остатков бетонных и кирпичных фрагментов, поскольку ранее на земельном участке находился производственный объект сельскохозяйственного назначения капитального типа с ленточным бетонным фундаментом, при сносе которого не была проведена рекультивация участка, при строительстве дома была проведена лишь частичная расчистка площадки под домом, а на остальной части проведена только частичная присыпка. Указанные недостатки не были оговорены продавцом, а использование земельного участка в садоводческих целях возможно только после проведения работ по рекультивации.

Решением Губахинского городского суда Пермского края от 17 октября 2024 года исковые требования Мининой Е.С. удовлетворены частично: с Кочурова А.Р. в пользу Мининой Е.С. взысканы стоимость устранения недостатков земельного участка в размере 680000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с момента вступления решения суда в законную силу и до полного погашения задолженности. В остальной части иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 13 января 2025 года решение суда отменено с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе Минина Е.С. просит отменить апелляционное определение. Приводя собственный анализ представленных в деле доказательств, в том числе договора купли-продажи, кадастровой выписки, фотографий, показания свидетеля, настаивает на том, что заявленные ею в иске недостатки земельного участка являлись скрытыми, и их обнаружение на момент заключения договора купли-продажи было невозможно. Считает, что ответчик, зная о нахождении под землей остатков фундамента производственного объекта сельскохозяйственного назначения, при совершении сделки не сообщил ей об этом, скрыл данную информацию, что повлияло на правильность принятия решения о приобретении земельного участка с домом. Указывает, что экспертом не принят во внимание отчет для банка с фотографиями, отражающими состояние участка непосредственно перед его продажей, а принят видеофайл, который отображает состояние земельного участка уже после его приобретения и использования экскаватора-погрузчика для выравнивания участка. Утверждает, что о наличии фундамента под землей узнала только 20 ноября 2023 года, когда эксперт Усов А.Г. провел частичное шурфование земельного участка. Выражает несогласие с выводом о неправильно выбранном ею способе защиты права, отмечая, что не имеется необходимости расторгать договор купли-продажи, поскольку недостатки имеет только земельный участок, недостатки в целом не являются существенными, отсутствуют доказательства платежеспособности ответчика. Отмечает, что разделение цены договора на дом и земельный участок было формальным. Считает недоказанным, что приобрела объект по сниженной цене с учетом имевшихся недостатков.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание кассационной инстанции не явились, извещены, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, не просили об отложении рассмотрения дела. Судебная коллегия в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы гражданского дела, судебная коллегия, проверяя в соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ законность обжалуемого судебного постановления, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии судебного акта, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, не усматривает приведенные выше основания для его отмены.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 21 октября.2023 года между Кочуровым А.Р. и Мининой Е.С. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства), расположенных по адресу: <данные изъяты>, стоимостью 3600000 руб., в том числе стоимость дома – 3300000 руб., стоимость земельного участка – 300000 руб.

Согласно акту приема-передачи жилого дома с земельным участком от 25 октября 2023 года на момент передачи стороны зафиксировали удовлетворительное состояние объекта, указанный объект осмотрен, объект передан и принят сторонами в исправном состоянии.

В соответствии с обследованием технического состояния жилого дома от 20 ноября 2023 года, составленного экспертом-строителем <данные изъяты>Г., большая часть земельного участка имеет волнообразную поверхность, с явными выступами остатков бетонных и кирпичных фрагментов. Как свидетельствуют спутниковые снимки участка 1971 года ранее по этому адресу находился производственный объект сельскохозяйственного назначения капитального типа с ленточным бетонным фундаментом. На основании проведенного частичного шурфования поверхности участка составлена схема примерного захоронения остатков основания и фундаментов снесенных объектов. Как видно из схемы, при сносе существующих сооружений не было проведено рекультивации участка, а при строительстве дома собственником была проведена лишь частичная расчистка площадки под дом, а на остальной части проведена только частичная присыпка. Стоимость услуг для рытья, погрузке, отвозке фрагментов составит от 350 до 500 тысяч рублей, стоимость привозного плодородного грунта для возмещения образовавшихся выемок составит 120-180 тысяч рублей. Земельный участок возможно использовать в садоводческих целях для выращивания овощных и садовых культур только после проведения работ по рекультивации.

Согласно коммерческому предложению ИП Ларина А.Г. от 01 февраля 2024 года стоимость работ по демонтажу фундамента с учетом затрат на механизмы, по вывозу строительного мусора с утилизацией, по планировке участка площадью 708 кв.м. с учетом доставки грунта в объеме 200 куб.м, составляет 680000 руб.

29 ноября 2023 года истцом в адрес Минина Е.С. направлена претензия с предложением о расторжении договора купли-продажи и возвращении денежных средств, полученных по договору, либо о выплате 1000000 руб. в качестве расходов на устранение недостатков дома и земельного участка, которая была возвращена отправителю с отметкой «истек срок хранения».

В соответствии с актом выполненных работ от 07 июля 2024 года, составленным ИП Будиным О.М., а также пояснительной запиской Батуева К.В., 04 ноября 2023 года фирмой ИП Будина О.М. выполнялись работы по выравниванию (планировке) спорного участка. Для выполнения работ был задействован экскаватор-погрузчик, который выполнял частичное снятие верхнего слоя земли для выравнивания участка. В ходе выполнения работ на территории участка под верхним слоем грунта были обнаружены остатки кирпичной кладки, остатков бетона с арматурой. В связи с этим работы были приостановлены из-за невозможности их дальнейшего проведения и для предотвращения повреждения строительной техники. Перед началом вышеуказанных работ не было видимых препятствий для невозможности их выполнения, на участке отсутствовали следы ранее выполняемых работ. Участок перед началом выполнения вышеуказанных работ имел вид естественной необработанной, невозделанной земли (заросший травой, сорняками, борщевиком).

Согласно заключению экспертов АНО «Бюро судебных экспертиз и независимой оценки» Говера Т.А., Владимировой А.С., Лоскутова Н.Г. от 20 июня 2024 года № 2-085 в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: <данные изъяты>, имеются фрагменты строительных конструкций, строительного мусора, остатки стен фундаментов и бетонных полов по грунту, которые препятствуют использованию земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования – земли для ведения личного подсобного хозяйства, в частности для выращивания садовых культур непосредственно в данном грунте. Включения, расположенные на земельном участке, не являются скрытыми. Для устранения выявленных недостатков земельного участка необходимо выполнить срезку грунта с включениями строительного мусора на глубину 500 мм; выполнить отсыпку суглинка на высоту 270 мм; выполнить отсыпку плодородного слоя на высоту 230 мм. Стоимость работ для устранения выявленных недостатков земельного участка составляет 827010,11 руб. (в том числе НДС 20 % 137835,02 руб.).

Разрешая спор по существу и принимая решение о частичном удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 454, 469, 474, 475, 557 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), исследовав представленные в материалы дела доказательства и заключение судебной экспертизы, пришел к выводу, что спорный земельный участок имеет скрытые недостатки (включения строительного мусора и остатков строительных конструкций, замурованных в грунт, куски битого кирпича и железобетонных конструкций, фрагменты бетонных конструкций по грунту, фрагменты асфальтового покрытия, шлаковые и битумные включения), которые существовали до заключения договора купли-продажи и препятствуют использованию земельного участка, как для выращивания садовых культур, так и дальнейших строительных работ, что является основанием для взыскания с ответчика стоимости устранения таких недостатков, о которых ему было известно, но о которых он не поставил в известность покупателя. При этом суд отказал во взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд апелляционной инстанции с такими выводами городского суда не согласился. Повторно исследовав имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, судебная коллегия краевого суда с учетом того, что земельный участок до его продажи истцу неоднократно предоставлялся ей для осмотра при хороших погодных условиях с участием специалистов, был не огорожен, имел перепады высот и неровную поверхность, а также плиты и иные конструкции, торчащие из земли, и остатки строительного мусора, пришла к выводу, что заявленные истцом недостатки земельного участка являются видимыми, явными, не требуют специальных познаний для их обнаружения при осмотре земельного участка, соответственно, могли быть обнаружены истцом при достаточной степени разумности и осмотрительности, которая, обладая возможностью перед его приобретением провести полный, в том числе с участием специалиста осмотр, приняла решение о его покупке. Также суд апелляционной инстанции отметил, что стоимость устранения выявленных дефектов земельного участка значительно превышает его стоимость по договору купли-продажи, соответственно, истец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за тор денежной суммы либо заявить требование о расторжении договора, но не вправе требовать взыскания денежной суммы на устранение выявленных недостатков.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда находит выводы суда апелляционной инстанции обоснованными, соответствующими нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и имеющимся в деле доказательствам.

Выраженное в кассационной жалобе несогласие истца с выводами суда апелляционной инстанции о том, что заявленные в иске недостатки земельного участка не являлись скрытыми, в силу положений ст. 379.7 ГПК РФ не может являться основанием для пересмотра в кассационном порядке вступившего в законную силу судебного постановления.

Вопреки доводам жалобы суд апелляционной инстанции, правильно установив юридически значимые обстоятельства по делу, исследовал их с достаточной полнотой. Выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. Судом приняты во внимание доводы всех участвующих в деле лиц, доказательства получены и исследованы в таком объеме, который позволил ему разрешить спор.

Несогласие истца с установленными судом апелляционной инстанций обстоятельствами и с оценкой им доказательств в соответствии с ч. 3 ст. 390 ГПК РФ само по себе основанием для кассационного пересмотра вступивших в силу судебных постановлений не является. В этой связи судебной коллегией не принимаются во внимание доводы кассационной жалобы о том, что заявленные в иске недостатки земельного участка являлись скрытыми, и их обнаружение на момент заключения договора купли-продажи было невозможно, а ответчик, зная о нахождении под землей остатков фундамента производственного объекта сельскохозяйственного назначения, при совершении сделки не сообщил истцу об этом, скрыл данную информацию, что повлияло на правильность принятия решения о приобретении земельного участка с домом.

Указание в кассационное жалобе на то, что экспертом не принят во внимание отчет для банка с фотографиями, отражающими состояние участка непосредственно перед его продажей, а принят видеофайл, который отображает состояние земельного участка уже после его приобретения и использования экскаватора-погрузчика для выравнивания участка, не свидетельствуют о незаконности судебного постановления, поскольку само по себе несогласие стороны с оценкой доказательства не свидетельствует о его недостоверности. Оценивая заключение эксперта суд не нашел оснований для сомнений в его правильности и объективности, указал, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта мотивированы, ход исследования в полной мере отражен в исследовательской части заключения, в связи с чем принял заключение эксперта в качестве допустимого, относимого и достоверного доказательства по делу.

При установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств, касающихся характера имевшихся недостатков земельного участка, который не позволяет истцу претендовать на получение от ответчика возмещения за их устранение, выраженное в кассационное жалобе несогласие с выводом суда апелляционной инстанции о неправильно выбранном ею способе защиты права, не может повлечь отмены обжалуемого судебного постановления.

По этому же основанию не принимаются во внимание доводы кассационной жалобы об отсутствии доказательств, что истец приобрела объект по сниженной цене с учетом имевшихся недостатков.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, также выводов судов не опровергают, а сводятся лишь к изложению позиции истца в отношении обстоятельств дела и правильного, по мнению истца, результата его рассмотрения, которая получила надлежащую судебную оценку в апелляционном определении с изложением мотивов ее отклонения.

Поскольку доводов к отмене обжалуемого судебного акта кассационная жалоба не содержит, оснований для выхода за пределы доводов кассационной жалобы не выявлено, нарушений либо неправильного применения судом норм права, в том числе предусмотренных ч. 4 ст. 379.7 ГПК РФ, не установлено, апелляционное определение отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 379.5-379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 13 января 2025 года оставить без изменения, кассационную жалобу Мининой Екатерины Сергеевны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи